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保利上海“租房”试验 砸了55亿的地王市场如何埋单?

2016年05月19日来源:楼盘导购责任编辑:zhangyunxiang

无论是“长租公寓”的大胆猜测,还是“代理经租”的另类实践,剑指的背后都是保利将在上海楼盘开始一场“租房”试验。

观点地产 无论混迹哪个圈子,第一个吃螃蟹的人总是集万千“宠爱”于一身,难以避开各类“非议”的回音。

5月18日,“势如破竹”般摘获周浦地王后,保利轻而易举登上了地产热搜榜的头条。

一时间,关于55亿地王的账单算法层出不穷,“折合楼板价43607元/平方米,溢价率近300%”“在扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际可售面积楼板价高达54500元/平方米左右”。

“我的天啊,周浦明年要卖8万/平……”这是诸多围观了抢地大战的看客们发出最多的“惊呼声”,与之相对应的则是地王邻居们的“欢笑声”,这其中包括世茂、中骏及阳光城(000671,股吧)等。

在保利这一笔地王账单中,除去5万+的单价外,最吸引眼球的无疑是“自持70年不能出售的15%面积”。

作为上海乃至全国首个购租并举试验地块,保利将如何规划这15%面积则是市场的最大问号。对此,观点地产新媒体问询过上海保利相关人士,但截至发稿日尚未有明确回应。

虽然等待结果的出炉有待时日,但无论是“长租公寓”的大胆猜测,还是“代理经租”的另类实践,剑指的背后都是保利将在上海开始一场“租房”试验。

周浦地王“账单”

在苏州楼盘突然暂停五宗出让,限购重启风声甚嚣的催化下,上海周浦的抢地战注定热闹非凡。

不到4分钟时间,地价已从13.77亿瞬间飙升至35亿,这其中当然离不开闽系房企金辉、阳光城、大名城(600094,股吧)、厦门楼盘建发、融信的助攻。

虽然上周豪掷88亿南京楼盘称王的世茂也参与其中,但争夺战的最后一回合却在保利与中电建金茂联合体间一决高下。

最终的结果是,保利以1000万的微弱优势将地王收入囊中,总价达54.5亿元,折合楼板价43607元/平方米,溢价率近300%。

消息新鲜出炉不久,隔壁邻居中骏·柏景湾顺势给自己来了场“地王营销”术。不大的海报上繁体加粗的“欢迎”两字甚是显眼,“周浦再添新邻居,中骏·柏景湾距离地块400米”。

中骏出手如此速度的支撑,是其接近保利地王拿地价的卖价。据观点地产新媒体查阅相关资料,近30日内,中骏·柏景湾共成交31套,最高价是48347元/平方米,最低价31737元/平方米。

距保利地王约25公里远的景瑞·法兰云廷打出的广告词则是“明年为地王埋单?为何不在今年让迪士尼帮你埋单”,理由则是,更靠近迪士尼的法兰云廷,纯别墅价约为今天地价的50%。

从同行们的反应可看出,尽管上海现在已是一地难求的局面,但保利拿下的周浦地王确实还是有那么点贵,特别是在扣除5%保障房与15%自持面积后。

若按照上述号称“上海史上最严地块出让条件”计算,周浦地王的实际可售面积楼板价高达54500元/平方米左右。

这也就有了来自抢地战微观看客们铺天盖地的惊呼声,“我的天啊,周浦明年要卖8万/平……”

上海中原地产市场分析师卢文曦则对观点地产新媒体指出,将20%的面积成本全部分摊到剩余80%地块中的算法还是太过于绝对与片面,“我们预估的价格大概就是6万/平左右”。

尽管不赞成这种算法,但卢文曦同样认为“15%自持面积”对保利来说是个棘手的难题,“这就意味着开发商会有部分沉淀资金不能迅速周转回笼”。

照卢文曦分析,如果开发商选择出租的话,租金回报率也难以覆盖资金利率,因为目前上海的租金回报率仅约为2-3%。

保利“租房”试验

卢文曦的解释打开了关于周浦地王的另一话匣子,即作为上海乃至全国首个购租并举试验地块,保利该如何规划这15%的自持面积。

对此,观点地产新媒体询问了上海保利相关人士,但截至发稿日尚未有明确回应。

虽然等待结果的出炉有待时日,但无论是“长租公寓”的大胆猜测,还是“代理经租”的另类实践,剑指的背后都是保利将在上海开始一场“租房”试验。

在地块正式出让前,地产圈中已经流传着各种关于“15%自持面积”的大胆猜测。考虑到“迪士尼效应”的强大辐射力,有一种观点认为,保利将这部分地块开发成类似“酒店式公寓”或“长租公寓”以服务对应人群也不失为明智之举。

但这一猜想在今日上海市浦东新区规土局现场答疑中已被否决:“自持的住宅面积不能境内转让,不能成立独立的商业公司,不能做商业,不能办小产证。”

同策咨询研究部总监张宏伟在接受观点地产新媒体采访时也否定了“迪士尼效应”可能对此带来的利好:“迪士尼在川沙,这里是周浦,隔得还是有点远的。”

在张宏伟看来,与高大上的“酒店式公寓”相比,把保利这“15%自持面积”看作是对上海“代理经租”政策的实践或更为合理。

在随后的采访中,这一观点也得到了上海合富、中原等多位业内人士的认同。

据观点地产新媒体了解,所谓的“代理经租”是指引进专业的、高资质的人才公寓租赁公司等团队,收集居民手中的闲置房屋,统一装修配置,成为公租房性质的人才公寓。

去年2月上海发布的试行意见中指出,专业公租房运营机构代理经租的社会闲置住房,应当用作公租房;其他社会代理经租机构筹措的房源,也可以用作公租房。

同时,上海将鼓励各区、各单位通过不同的方式解决引进人才的住房安置,例如单位可以通过自建单位租赁房,整体租赁公租房,向职工发放住房补贴等方式,解决职工居住困难。

直到今年5月,上海市明确指出,原则上已不再大规模建设市筹公租房,转而通过区内收购、改建、代理经租等方式筹措房源。

“在当前政府支持房企向租售并举转变当下,保利可以利用15%自持面积做类似人才公寓的公租房,主要针对地块周边工业园区人群。”张宏伟解释称。

相关资料显示,保利地王周边两个规模较大的园区,分别为周浦智慧产业园及周浦都市工业园。

另一业内人士严跃进则补充道,作为全国第一块购租并举试验地块,拿地的房企可在此类地块运营基础上积极进行租赁用房的试点。

“自带的标杆意义使得房企可能不会有太多的顾虑,而且后续租赁市场方面也可以争取到较多的政策优惠。”

值得一提的是,尽管保利开了一个先河,但按照上海的土地出让新规,“15%自持面积”或将成为定律。比如6月1日将出让的宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块,同样要求了15%的住宅面积持有70年不能出售。

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