完善规则、加强监管 楼市更须去杠杆

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据媒体统计，9月30日以来，全国陆续出台房地产调控措施的城市共有22个。根据因城施策的原则，各个城市调控措施的细节都不相同。但从大的框架来看，基本内容其实是大致相同的，因为各地的房地产市场具有共性。

房价快速上涨的直接原因都是供不应求，因此调控主要从供给和需求两方面着手。在需求方面，主要是通过限购、限贷、提高首付比例抑制需求的快速增长，特别是限制投机性需求；在供给方面，则通过改善供应结构（如增加中小户型比例、建设保障性住房等）、打击囤积房源等方式增加供给。多数城市提出，加大住房用地供应力度。这在以往的房地产调控中并不常见，是一个非常可喜的变化，反映地方政府更加主动地承担责任。

另外一项以往不常见的内容是关于资金来源的。多个城市提出，要加强对交易资金的监管，遏制各种资金违规进入房地产市场。各种资金大规模进入房地产市场，是导致今年房价大幅上涨的重要原因，甚至是主要原因。这是随着金融业大发展而出现的新情况，房地产调控需要与时俱进，遏制各种投机资金进入房地产市场，只有如此，调控才能真正起到成效——抑制投机需求，满足居住需求。

近日，有媒体报道，金融监管部门将进一步限制投机性资金对房地产交易的炒作，并打击违规资金参与土地交易。这个消息尚未得到有关部门的证实。但限制投机性资金的确是应该实施的必要措施，很多地方政府已经率先行动，也需要金融监管部门跟进。

大量资金今年主要通过三种渠道进入房地产市场：按揭贷款、首付贷、房地产开发（主要是土地购置）。前两种影响了需求，使需求快速增长；后一种影响了供给，主要是抬升了地价，进而拉高了房价。

今年按揭贷款大增长。前8个月，新增住户部门中长期贷款约为3.6万亿元，已经超过了去年全年的3.05万亿元。购房者能够比较容易地获得贷款，购买力大大提升。按揭贷款不是违规资金，但如此快速地增长，也是有很大风险的。今年按揭贷款的不良率已经有所上升。

首付贷是指借钱凑首付，有多种形式，有一些形式是违规的，例如由开发商、房地产中介为购房者垫付首付，他们不具有从事金融业务的资质，因而是违法的；但有一些形式却难以界定是否违规，例如购房者通过P2P平台筹得部分首付款，可能属于合规的融资行为。

房地产开发中多种多样的资金来源更是灰色地带，很多在形式上似乎并无挑剔，但实际上会滋生金融风险。今年各地出现了很多“高价地块”，一些房地产企业在充足资金来源的支持下，以超高价格拿地。土地出让市场相当于房地产的期货市场，这个“期货市场”上的价格上涨，具有非常强烈的示范效应，拉高了住房销售“现货市场”的价格。据媒体报道，高价拿地的企业是通过公司债、保险资金、基金、购房尾款应收账款ABS等多种渠道获得资金。他们高价拿地的行为令人担忧，但看起来并不违规。

资金通过上述三种渠道大量进入房地产市场，使楼市的杠杆率迅速上升。今年以来，工业企业的资产负债率其实有所下降，但全社会的杠杆率（总的债务余额与GDP的比例）却在上升，原因就在于楼市在大幅加杠杆。因此，降低杠杆率、防范金融风险，房地产领域应该是重点。

要遏制各种资金大规模进入房地产，需要完善规则、加强监管。如上所述，资金大规模入市会导致金融风险，但其中相当一部分在形式上并不违规，不出台针对性的规定的话，其实是无法防范的。此次地方政府出台的调控措施中，虽然很多城市提出要遏制违规资金，但办法不多，流于空泛。上海和深圳的政府部门经验比较多，对“违规资金”的规定更细一些。例如，上海要求，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。但多数地方政府可能缺乏这样的监管经验。因此，由金融监管部门出台一些全国性的规定，限制投机性资金进入房地产市场，是非常有必要的。

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