北京公积金政策“上新”：刚需重新定义

  北京房地产市场已经是不折不扣的“政策市”、“政治市”。如果说这轮持久的房地产调控为什么能够见效，又为什么能够反弹，那就得归功于中央政府权威力的空前。同时也要看到，“政治市”才是当前全国房地产市场的最大特征，每个房地产企业必须研究它，适应它。

  住房供应结构已变

  刚需重新界定

  9月13日，北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)，公积金贷款将实行“认房又认贷”政策，与商业贷款认定标准保持一致。与此同时，公积金贷款的额度规则也将发生改变，将与公积金缴存年限挂钩。

  《通知》规定，借款申请人名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款)且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理;凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理;如果被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。

  在首付比例方面，《通知》也进行了调整。具体来看，购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%;购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%;购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

  上述一系列措施，看起来是像误伤了刚需。因为目前公积金贷款上限额度才120万元，对于动辄总价上千万元一套的北京房地产市场来说，使用公积金购房的，多是刚需人群。而这次政策提高公积金申请门槛，还严卡各种购房条件，提高购房首付，让很多刚需购房人更买不起房了。

  在此，观察人士却指出，随着北京供房结构的变化，所谓购房刚需人群性质和界定标准也在发生变化。

  什么是购房刚需人群?并不是说在北京买第一套房就叫刚需人群。

  将认房又认贷的条件放到全国范围去认定，只要外地有房或者有过贷款记录，一样被认为是二套房，这是将具备一定购房能力的人群排除在公积金贷款支持之外，公积金要支持层和最必须的购房人群买房，对于具有改善性质和自行付款能力强的购房人，公积金支持力度就要减弱。

  其次，公积金贷款年限与缴存年限挂钩，一方面是实现了贷款公平，谁缴存多谁贷款机会大，同时等于将第一次使用公积金购房的人群层次定位到了工作10年以上。这样的人多数是刚刚结婚，或者是家里刚有小孩儿，三口之家，以后这样的人群是公积金第一次支持的购房人群。

  即真正以居住为目的，且在北京有稳定连续就业，有住房意愿和月供付款能力，购房杠杆不高的纯自住人群。将这样的人群界定为公积金购房的首要人群，也是凸显北京住房政策坚持“房住不炒”的要求。

  限竞房和共有产权房大量上市

  防止寻租

  2017年3月17日之后，北京市出台未来五年供地计划，提出北京住宅供地坚持普通商品房、共有产权和安置房、租赁房三者比例为4：4：2。

  其中，普通商品房供地中约70%为限房价竞地价的普通商品房，坚持“90/70”政策。

  2017年北京土地市场通过“招拍挂”成交的经营性土地共90幅，环比增长221%;总建筑面积高达1166万㎡，环比增长129%;总额2758亿，环比增长226%，创下历史新高。在90宗土地中，71宗为住宅用地，其中自住型商品房(共有产权房)地块28宗，限房价竞地价地块43宗。

  按照机构的统计数据，2016年到2018年上半年，北京共供给限竞房建筑面积近600万平米，货值3000多亿元。

  北京房地产市场已经告别了过去由纯商品房主导天下的市场格局，变成了限竞房和共有产权房为主导的供给格局。在这种情况下，一方面要保证这些限竞房和共有产权房能够卖得出去，卖给正确的对象，另一方面又要杜绝寻租现象。

  因为有些限竞房位置好、价格低，被追捧热炒，其中不排除有投资为目的的买房者。此前，北京市几个二环、三环附近的限竞房项目，因为位置好、价格便宜，引起了一房难求、千人排号的情况。为此，北京市又出台了限竞房转共有产权房的措施，一旦限竞房售价低于周边二手房评估价格的85%，就要启动限竞房转共有产权房机制。

  如果说之前纯商品房的投资是什么人都可以参与的话，以限竞房、共有产权房为代表的半政策性商品房可投资人群就是：具备北京市购房资格、有不错工作和收入水平的个人或家庭。简而言之，就是北京的小资产阶层和中产阶层，这些人并不缺房，甚至有2-3套房屋，但是面对限竞房的利益诱惑，依然可能会去搭车寻租。

  北京市大规模供应限竞房，是政府让渡了很大的土地财政利益后换取的，需保证这些房屋供给不出现偏差，更不能出现“开宝马住经济适用房”的现象再发生。

  如果说这些人群投资、寻租限竞房有很多条路，那么借道公积金购买就是道路之一。这些人群多数具备公积金贷款资格，且月缴纳额度不低，限竞房需要5年不能上市交易，中间要以租金收益来承担月供，当然是购买成本越低越好。公积金的低利率贷款优势，自然会成为限竞房投资人群的第一选择。

  提高公积金贷款门槛

  分流青年人租房

  根据《通知》，公积金贷款额度将与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元，如果缴存年限不够1整年的，按1整年计算。如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方缴存年限较长的一方计算。

  也就是说，你在北京工作10年以后，才有可能申请到100万元的住房公积金贷款，这对于购买总价为3-400万元一套的刚需商品房(这是北京刚需房起步均价)来说，也仅能起到“支持作用”。

  如果连公积金贷款都贷不到上限，那么想买房就必须增加首付或是增大商业贷款的压力，这需要夫妻两个人奋斗更久，还需要掏空“六个口袋”。

  看到这条措施，分析人士认为，这显然是在倒逼工作年限在10年以下的青年人由买房转为租房。以此减少购房需求，同时也助推租售并举的住房体制发挥作用。增加市场的租房需求，以此来推动租房市场的发展。

  对此我们只能表示遗憾。“京城米贵、居大不易”这句话不虚。以后在北京安家落户越来越难了。

  由此我们可以看出，在一线城市，未来住房体系是租售并举的，而且租房市场是政府鼓励发展的。

  一线城市住房供给由过去的保障房和商品房两级体系，改为保障房、租赁房、限竞房、完全产权商品房的多级住房供给体系。以后，产权比例将成为衡量一套房子价值的新指标。

  从这里，我们可以看到北京房地产市场的一个新未来：多层次的住房供给体系，以及越来越贵的纯商品房。对于那些居住在北京多年的改善家庭来说，能早点启动自己的买房计划，还是趁早吧。