“商改住”房中房 允许！ “包租婆”租房客 减税！

国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

昨日下午，国务院办公厅通过“中国政府”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以下简称《意见》，公布了一系列政策，以支持加快培育和发展住房租赁市场。除了落实现有政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税之外，也正式提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。而针对上月政策出台前业界人士担心“商改住”可能涉及土地使用年限延长而导致需要补交地价的问题，《意见》也明确了“商改租”后，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。 文/广州楼盘日报记者赖伟行、何颖思

允许商业用房按规定改为租赁住房

《意见》明确，支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。

意见解读

有利公寓去库存 增加租客可选房源

业界人士向记者表示，昨日的新政，对楼市影响最大的无疑是“商改租”的政策。

方圆地产首席分析师邓浩志表示，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，适合现在的市场。目前我国商用物业不但滞销、空置严重，而且总量仍在不断增加，商用物业如何“去库存”和“盘活存量”是房地产业最头疼的问题，也是行业风险最高的领域。培育租赁市场的政策可能就是为解决此问题而设定的。如果商业用房可改为租赁住房，首先公寓可获得正名，目前不少地方规划仍视商办类公寓为违规；其次是会有大量空置商办物业改变成租赁住房进行经营，未来公寓成交或“量增价跌”。

链家满堂红市场部高级经理周峰认为，水电气价格也在调整后一视同仁，这一政策的出台将增加公寓改为住宅出租的吸引力。“目前广州的公寓产品集中在郊区和外围区域，政策出台落实后，中心区的租客可能会分流到外围区域，租客的选择空间将会加大，中心区的房东提租金的难度也会加大。”

周峰表示，如果今后更多的公寓产品加入租赁市场，市场的平均租金可能会进一步下行，有利于外来人员扎根广州，增强城市吸引力。

允许现有住宅按规范改造后出租

《意见》提出，支持和规范个人出租住房，鼓励住房租赁消费，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

解禁房中房 将鼓励在中心区合租

有业内人士表示，过去一刀切禁止“房中房”，现在允许通过合理、合法的途径来实施，然而，什么情况下可以改，什么情况下不可以改，仍然要有详细的规划说明，特别各级主管部门之间以及不同部门之间应该对这个问题达成一定共识，否则执行起来会存在难度，也不利于一些刚进入市场的租客在交通较为便利的中心区合租房，减轻经济负担。

专家意见

建立租购并举

实现住有所居

就《意见》亮点，记者采访了清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授和中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强博士等专家。

住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30%，美国约有1／3的居民家庭租房住，德国居民家庭租房比例超过50%。解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。“但目前我国住房租赁市场发育不充分，城市居民家庭租房比例总体上不高，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。因此，培育和发展住房租赁市场，对于促进实现住有所居的目标意义重大。”柴强说。

“许多外来务工人员、新就业大学生收入不高，购房支付能力不足，主要靠租房解决住房问题。如果他们的住房问题得不到有效解决，无疑会影响城镇化发展质量。”刘洪玉指出，培育和发展住房租赁市场，让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，可以更好地解决城镇居民住房问题，提升城镇化质量。特别是随着中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的推进，会有数以亿计的农业转移人口在城市生活，解决其居住问题，让他们安居乐业，住房租赁市场无疑将发挥重要作用。 据新华社

租房收入3万元以下

明年底前免征增值税

《意见》表明，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

租金支出

未来或可在个税中扣除

意见中，对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题，释放的信号是，将来进行个税改革时，将考虑把个人承租的租金支出作为一项费用扣除。

伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖认为，《意见》出台将使住房租赁市场迎来了巨大契机。新政明确了对住房租赁企业、机构和个人的各项税收优惠措施。一方面，有利于通过降低税负，鼓励有闲置房产的家庭出租房屋，增加房源供应，平抑房租上涨；另一方面，有利于提高房屋租赁的登记备案率。

此外，降低租赁经营企业税负，有利于提升企业经营房屋租赁的积极性，提升服务品质，从而推动租赁行业的规模化、规范化发展。新政对国家“购租并举”战略的推进具有重大的意义，而政策对市场的实际推动效果，还有赖于各地执行落地细则的跟进出台。

租房者也可享受基本公共服务

《意见》也提出，要落实提取住房公积金支付房租政策，以及非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

广州租房每月可提公积金付房租

记者从广州公积金中心了解到，广州早已出台落实提取住房公积金支付房租政策，去年底更进一步放宽。职工在广州市只要连续足额缴存满3个月，本人及其配偶在本市行政区域内无自有产权住房且租赁住房的，夫妻双方均可申请提取住房公积金用于支付房租。其中，职工租住商品住房，可提供本人身份证及夫妻双方名下无自有产权证明的，申请提取每人每月不超过600元的住房公积金用于支付房租，可提取额度则从2015年1月起核算。职工租住公共租赁住房的，可提供本人身份证、租赁合同和租赁发票申请提取，按每月实际房租支出申请提取。

此外，《意见》也鼓励在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。

这一政策也早已在广州得到响应，广州市首次推出面向来穗务工人员供应的600套公租房5月19日~6月1日就接受上预申请，截至5月30日，已提交的上预申请超800宗。而为了使符合条件的来穗务工人员有充足时间准备申请资料，市住房保障办更会同市来穗人员服务管理局发布信息，来穗人员申请承租公租房的上预申请时间延长至6月30日。