重磅！央行大幅降息！LPR迎来降至20年来新低，买房成本降了！

昨天，LPR迎来有史以来的最大降幅——1年期LPR为3.85%，较上期下调20个基点；5年期以上LPR为4.65%，较上期下调10个基点。至此，房贷基准利率降至20年以来的新低！

降息带来的影响，是方方面面的。但对地产人和购房者来说，最关心的还是：这次降息对房地产有什么影响。

▲来源：中国人民银行、明源地产研究院

降息主要是支持中小微

但对楼市也构成了利好

自去年8月LPR机制改革以来，无论是1年期还是5年期以上LPR，都是在逐步往下走的。

不过，1年期LPR下行的速度比5年期以上LPR要快得多。截至今年4月，前者已累计下调40个基点（1个基点为0.01%），后者则累计下调20个基点。

此次，两者都是去年8月实施利率改革以来下调幅度最大的一次，但1年期LPR较上期下调20个基点，5年期以上LPR较上期下调10个基点。

显示了面对经济下行压力，中央继续一方面加大逆周期调节力度，降低企业融资成本，进一步激发企业活力，另一方面，房住不炒的主基调依然没有改变。

▲来源：全国银行间同业拆借中心

事实上，LPR设置的初衷之一，就是在经营贷款和房贷之间建立一个防火墙，因为经营贷款——特别是个人和小微企业的经营贷款，期限普遍在1年以下；房贷则绝大部分在5年以上。

不过，此次降息，依然对楼市构成了利好。

首先，本次5年期以上LPR下调的幅度高于2月（2月5年期以上LPR下调5个基点），调节力度也是有史以来最大。

去年实行LPR机制以来，全国首套房平均房贷利率在逐步下行（如下图），跟5年期以上LPR下行的步调保持一致，贷款门槛逐渐放宽，放贷流程也有所加速。

此次5年期以上LPR下调，将进一步引导房贷利率的下行，提升置业需求的释放积极性，对市场也将有所提振。

▲来源：Wind

以100万房贷、等额本息偿还30年计算，5年期以上LPR每下降10个基点，月供额约减少60元。虽然跟降低首付对楼市的提振没法比，但降息同样会改变人们对房地产的预期，鼓励购房需求入市，提升市场交易。

事实上，在“流动性充裕，资金成本下降及货币宽松预期”+“前期积压需求释放”的叠加下，3月，一二线城市已经出现回暖趋势，部分城市甚至因过热，已引发监管层的高度关注；土拍市场也随之升温，广州、上海等一线城市先后出现成交总价或成交单价冲高的地块。

其次，保证就业，能够让底层群体也有饭吃，有买得起房的可能，能够保证整个楼市的健康。

根据中小企业划型标准和国家统计局第二次经济普查数据测算，我国中小微企业创造了60%以上的国内生产总值，提供了80%以上的城镇就业岗位。是我国就业的基本盘。而大量的中小企业，在本次疫情中损失惨重。

对此，为企业减负的政策是关键，通过“降息”来疏通货币政策机制传导、降低实际融资成本，引导金融机构加大对实体经济特别是小微、民营企业的支持力度是其中关键一环。

1年期LPR的大幅下行，有利于中小微企业尽快复苏。解决了就业问题，经济才能更走出谷底。这是楼市健康稳健发展的最大基础。

虽然此次降息的幅度较大，但却在不少人的意料之中。因为早有信号：此前的3月30日“7天逆回购”降息了，4月15日开展的1年期中期借贷便利（MLF）操作也降息了。

而从近几个月的市场资金走势来看，“逆回购-MLF-LPR”，已经成为央行引导融资成本下降的“标配”操作模式。

而这，仅仅只是开始。

2018年8月的政治局会议提出“六稳”（即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资和稳预期），并一直延用至今。今年4月17日的政治局会议则在“六稳”之外，首提“六保”，即保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。

3月份，面对疫情冲击，美国两次降息降了150个基点，直接把联邦基金目标利率降低到零附近。中国并没有马上跟进，一是在观察、等待，二是不能一次将子弹都打光了。要为后面预留足够的政策工具。

相比之前，417政治局会议将“努力完成全年经济社会发展目标任务”删除了，淡化了全年经济增长的目标，但依然提到了“确保完成决战决胜脱贫攻坚目标任务，全面建成小康社会”。

虽然GDP增速目标淡化了，但，要保就业、保民生，全面建成小康社会，也必须要有一定的经济增长才行。

因此，4月17政治局会议提出，要继续“运用降准、降息、再贷款等手段，保证流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行”。

作为第一大行业，房地产当然不会缺席。

不仅贷款利率会继续下行，存款利率也有很大下行的概率。因为存款是银行最重要的负债，如果只下调贷款基准利率，存款基准利率不动，则银行的经营压力会增大，银行支持实体的意愿会大打折扣。

此前，中金首席经济学家梁红曾在电话会中指出，“要想把内需补回来，不调整房地产的政策是做不到的。如果放开限购，即使在疫情下，我相信都有需求。”