楼市将“趋于稳定、压力仍存”

经济导报记者 王延锋

继春节前下调首付比例后，政府再度下发房地产重磅救市政策：2月19日下午，财政部发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策，且自2月22日就开始执行。

面对一系列政策利好，市场上出现两极分化的声音：一部分人士认为房地产市场低迷走势即将反转，房价将重新恢复暴涨行情；而另一部分人从救市中闻到恐惧，认为当前市场形势严峻，房价或步入漫漫熊市。

山东大学房产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗对经济导报记者表示，这两种声音都过于偏激。“政策调整对市场是利好，市场上也确实有与政策‘较劲干’的例子。但是，大涨或暴跌都不现实。随着政策利好出台，预计未来一两年内，房地产市场有望趋于企稳，但下行的压力仍然存在。”

契税、营业税双降

在财政部19日下发的文件中，房地产的契税、营业税将双双下降。

契税方面，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

在营业税方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

在本次新政策实施之前，首套房90平方米以下契税也是1%；首套房90-144平方米之间，契税为1.5%；当面积大于144平方米，或者低于144平方米但价格高于地区指导价格（高档商品房）时，契税征收总房款的3%。如果不是首套房，契税统统是3%。营业税的政策为，购买2年以上普通住房免征营业税，但对高档商品房依然要征收营业税。

对比之下，本次政策的利好主要针对二套房、144平方米以上大户型房子和高档商品房。

需要一提的是，对于北京楼盘、上海楼盘、广州楼盘、深圳楼盘四市，暂不实施二套房契税优惠政策及营业税优惠政策。

本次政策一经出台，立即在市场引起热烈反响。房地产开发商无不拍手称快，尤其是那些拥有改善性产品的开发商，它们均对外宣传这是一个大利好。有些开发商的工作人员甚至对外表示，现在不买，房价马上大涨……

但也有一些市场人士反而表示悲观。一位市场人士就对导报记者表示，“好东西是不用鼓励买的，鼓励买恰恰说明东西卖出不去了，情况很危险，所以才一而再、再而三地出台救市政策。”

那么，真实的市场状况到底是怎么样的呢？

市场并非一个因素决定

李铁岗认为，契税、营业税的下降，并不值得太乐观或太悲观。“市场并不是由税率一个因素决定的。即使在税率较高的时间段，房地产价格也曾不断暴涨。由此便可以看出，税率并不是房地产的决定因素，更不是唯一因素。”

李铁岗表示，房地产市场与宏观经济、政策背景等有密切关系。包括契税在内的政策调整，是有利于房地产市场回暖的。但目前市场库存压力太大，房价因此整体大涨的可能不大。而且，目前市场库存过大的一个重要原因便是，开发商的价格与消费者价格预期存在差距，或者说消费者不能承受目前的市场价格。而政府减税降低了消费者的购房成本，有利于去库存。如果开发商借此拉升价格，那么政策的效果便会被抵消。

但房地产价格暴跌同样可能性不大。

“很多人悲观的原因是，目前国内外经济形势整体低迷，并拿房地产与股市相比，认为房地产会像股市那样大幅下挫。但实际上，中国的经济形势虽然不好，但仍保持稳定增长。而且，在政策层面，国民经济目前的形势与房地产具有一致性，不像以前那样是相悖的，比如房地产市场过热但经济低迷。两者的一致性，让政策具有更大的实施空间，对国民经济与对房地产市场刺激政策将具有一致性和叠加性。因此，市场可以对未来政策继续抱有预期。而与股市不同，房地产市场可流动性较差，存量资产巨大，不会像股市那样大幅波动。”李铁岗表示。

因此，李铁岗对未来一两年的市场判断是“有望趋于稳定”：“目前，市场仍有下行的压力，但随着利好政策的不断出台，房地产市场的整体情况将与政策调整相向而行。而且，‘十三五’规划的实施，将给市场更强的信号。”

虽然整体将趋于为稳定，但李铁岗同时表示，不同区域的市场将呈现不同走势，对于北上广深等一线城市来说，房价将保持强势；像济南楼盘等二线城市，房价将趋于稳定；但对于三四线城市来说，尤其是对于一些县城来说，去库存将更加麻烦。

库存增长 新开工量下降

数据支撑“趋稳”之说

经济导报记者注意到，数据也支持“趋于稳定、仍有压力”的说法。

来自国家统计局的数据显示，一方面，市场销售面积已经恢复增长。2015年全年，国内商品房销售面积12.85亿平方米，比上年增长6.5%。另一方面，国内房地产整体库存稳步攀升，待售商品房面积已经从2014年年底的6.22亿平方米增长到了2015年底的7.19亿平方米。而且，近5年市场的库存在总体上行，2011年底至2013年底的待售商品房面积分别2.72亿平方米、3.65亿平方米、4.93亿平方米，这显示市场库存逐年增大。

从开发商的视角看，市场的投放量在大幅增长后将逐步回落。

自2011年至2015年，全国房屋施工面积逐步攀升，分别为50.80亿平米、57.34亿平方米、66.56亿平方米、72.65亿平方米、73.57亿平方米，这也显示市场的投放量、库存量在逐步增长。但同时，新开工面积已经出现下滑势头。近5年来全国房屋新开工面积分别为19.01亿平方米、17.73亿平方米、20.12亿平方米、17.96亿平方米、15.45亿平方米。

另外，开发商拿地的积极性在下降。近5年来，开发商购置土地面积分别为4.10亿平方米、3.57亿平方米、3.88亿平方米、3.34亿平方米、2.28亿平方米，逐步下降的趋势明显。但一个值得注意的现象是，开发商土地购置费用的降幅要远低于面积降幅，近五年的数据分别为8049亿元、7410亿元、9918亿元、10020亿元、7622亿元。以此估算，开发商购买土地的的单价节节攀升，近五年的数据分别为130.88万元/亩、138.50万元/亩、170.35万元/亩、200.10万元/亩、222.76万元/亩。这意味着“面粉”的价格更贵了，开发商成本上升，主动降价的意愿更小了。

总体而言，全国库存仍在增长，但开发商拿地面积已经在下降，新开工量也在下降。预计随着刺激政策的逐步出台，市场销售量继续增长，去库存效果将逐渐显现。（王延锋）