首付才知是抵押房买家怒告中介卖家

早报记者 赵磊“活了31年，终于体会到什么叫人财两空。”小文说，他和妻子合计好，房子到手后就要孩子，谁知房子没买成，反被骗走30多万元，妻子一怒之下跟小文离婚。随着事件的发展，又有另外5名受害人浮出水面。

2014年10月，6人均通过三家中介和上海楼盘桢智投资管理有限公司签订房屋买卖合同后不久被告知公司法人跑了。案发后，6人才知道原来自己所购的房屋早就被抵押给他人，怀疑中介联手卖家设局行骗。于是一边向公安机关报案，一边以涉嫌恶意串通侵犯第三人合法权益将中介告上法庭。

对此，海华永泰律师事务所合伙人严嫣律师告诉记者，消费者在购房过程中，务必对房屋当中的产权问题、抵押情况做到亲自核实，为避免上当受骗，要做到两个确认、两个验证、两个陪同。

付完首付“房东”跑了？

2010年，湖北人小文来到上海一家外资企业工作，2013年，和妻子走进婚姻殿堂，两人决定，等有了房子后再要孩子。婚后，小文一有空就上网寻找房源。

2014年9月，小文在赶集网上看到一套心仪的房源。该房位于奉贤区拓林镇海韵馨苑，约130平方米，总价77万元，隶属上海桢智投资管理有限公司，其法人为李舜华。

随后，小文即刻联系房源的发布者侯先生，相约在南桥镇古华路400号的明明房产见面。小文在侯先生的陪同下看房发现，他看中的这套房子客厅地面有裂纹，主卧墙面有脱层，故只愿支付75万。侯先生告知，缴纳1万元意向金后，他们领导王小姐能跟“房东”谈到75万元。

2014年10月11日，小文支付1万元定金给中介，并和侯先生签署买卖居间合同。10月14日，小文和桢智投资管理有限公司负责财务的一位女士签订房地产买卖合同，当天便将33万元的首付款打到该公司的账户上。11月13日，在房地产交易中心审税时，“房东”李舜华第一次出现。之后，李舜华还协助小文办理公积金。一周公积金中心电话告知小文贷款已批，只等过户就可以放款。

于是小文不停联系中介王小姐，希望她能尽快约房东办理过户手续。不过小文发现中介对于办理过户手续并不积极，似乎故意在拖延。直到12月11日晚，中介突然告知“房东”跑了，这让小文一下子掉进了冰窟。

徐先生的遭遇和小文颇为类似。徐先生看中了上海桢智投资管理有限公司旗下的另一套房子后，在南桥镇上的明明房产约见了房东。由于现场双方定价未果，回家后，中介电话告知，缴纳1万元意向金，中介即可把房价谈下来，最终双方以76.5万元的价格达成协议。

第二天双方在中介的带领下办手续，签合同，中介收取7650元中介费，并约定首付30万元。

从徐先生提供的证据来看，这30万元分两次从农行转到民生银行(600016,股吧)的卡中，收款人和小文一样，均是上海桢智投资管理有限公司。

不幸的是，徐先生在付款后几天也被中介告知，过不了户了，“房东”跑了。

受害者均怀疑中介是帮凶

获悉房产过不了户后，2014年12月11日晚，中介通知受害人到明明房产（运河路店）商量对策，这时，小文和徐先生才知道，还有另外4人跟他们有同样的遭遇——“房东”跑路。6人分别由三家中介公司经手。其中小文、徐先生和李先生是由明明房产牵头交易的，鞠先生和郭先生由锐智地产牵头交易，而另一受害人张先生所经手的中介已关门，张先生目前也已离开上海。

据小文介绍，12月12日，6名受害人到南桥镇江楼盘海派出所报案。不过至今未获得任何有关案件进展的信息。做完笔录后，6人合计后觉得最好还需通过法律途径寻求帮助。

小文的律师陈先生称，由于桢智投资管理有限公司遭多人举报，公安机关已经立案，目前尚未结案，所以法院中止其民事诉讼。

在此期间，小文和徐先生等6人进一步沟通发现一个共同点：三家中介均从未告知或者提醒自己所买的房屋已被抵押的事实，所以6人怀疑经手的中介是“帮凶”。

小文告诉记者，案发后，他们经人提醒才知道去房产交易中心拉产权调查，结果一看惊呆了，原来他的房屋被抵押给了个人，而徐先生的房屋抵押给了银行。其余4人所售房屋也均被抵押。

小文等6人在案发前曾签过两份合同，一份是和中介签订的买卖居间合同，另外一份是和桢智投资管理有限公司负责财务的一位女士签订的房地产买卖合同。

记者查阅了小文和徐先生提供的居间合同，里面没有房屋状况的一栏；鞠先生提供的居间合同内，是否设立抵押一览，没有填写任何信息。而房地产买卖合同内，附件五中提到抵押情况：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查询登记簿。

不过小文等人称，由于房地产买卖合同很长，而且中介催促签完合同后尽快转首付款给对方，故没有留意到这块信息。而徐先生根本就不认识字，只能听从中介说在哪签字即可。

签约后再拉产调不专业

早报记者随后联系到明明房产的王小姐。王小姐表示，在和小文、徐先生和李先生签订居间合同之前的确没有拉产调，拉产调是在签过居间合同之后。

“我从产调上看到房屋有抵押就告知他们了，还跟他们说，这个"房东"在小区内有20多套房子，卖掉也有几百万元，不怕他会跑。”王小姐说，由于这些房子比市场价格相对便宜十来万元，所以还是蛮有吸引力的。

昨日，记者以购房者的身份联系了爱屋吉屋的一名业务员，表示要看海韵馨苑的房源，这位业务员带领记者看了三套房子，130平方米毛坯法院拍卖房售价70万元，115平方米左右简装75万元，130平方米带装修95万元。小文等6人所购房屋均为毛坯房，2014年10月售价在76万元左右。从实际情况来看，并未发现王小姐所说的价格优势。

而据另一涉案中介锐志地产的业务员张小姐介绍，桢智投资管理有限公司旗下的房源均由南桥镇欧立地产业务员王少杰委托销售，当时王承诺公司在过户前肯定会把贷款还掉，南桥镇上不少中介公司均在销售其推出的房源。签房地产合同的时候，里面明确写有抵押情况，当时经理转述王少杰的说法给鞠先生，称过户前卖家肯定会把贷款给还上，否则过不了户。

张小姐承认，付定金的时候还没有拉产调，不过王少杰告知该房屋存在抵押情况。

对于以上两位业务员在签署居间合同后才拉产调的行为，中原地产镇宁路店张经理表示不专业，两位业务员行为存在过失。

张经理称，一般拉产调应该在签居间合同之前，“否则为什么居间合同上会有房屋状况一栏？”从明明房产与锐志地产和受害人签订的居间协议可以看出，两家中介公司均在此项上没有填写，肯定是一个失职行为。

张先生告诉记者，拉产调的意义在于了解房屋的情况，是否有抵押，是否有贷款，继而让购房者考量买还是不买，如果中介未尽到告知义务，那么显然有诱导消费者的行为。比如，小文这套75万元的房子，如果抵押贷款66万元，这种情况下，一般中介公司都不会去接手。“如果过户前，没有还清贷款怎么办？风险太大，中介公司完全没有必要为几个中介费承担这么大的风险。”张先生说，问题关键就在于中介到底拉没拉产调，何时拉的产调，需要中介提供书面证据。

明明房产的王小姐提供一份徐先生所购房屋产调，上面显示时间是2014年10月24日10时30分52秒，而徐先生网上合同签订时间为2014年10月24日12时13分46秒。时间相差不足两。锐志地产的张小姐也表示拉过产调，但具体还要回去查看下。

律师说法

买家务必亲自核实产权、抵押情况

小文的律师陈先生告诉记者，王小姐所在公司是上海昶隆房地产经纪事务所，该所挂靠在明明房产旗下，所以将昶隆房地产经纪事务所和明明房产均列为被告。陈律师认为两被告涉嫌恶意串通侵犯第三人合法权益，“为什么原告均称不知道所购房屋存在抵押情况？明明房产既然允许挂靠，当品牌授权中介出现问题时，理应承担相应责任。”

海华永泰律师事务所合伙人严嫣律师告诉记者，不可单听中介机构的片面之词，务必对二手房的产权问题、抵押情况做到亲自核实，以免上当受骗。要做到两个确认、两个验证、两个陪同。

第一个确认，买家对中介推荐的满意房源，要确认实际权利人。建议下家尽量选择上家产权的本人进行交易，而不要跟所谓的上家子女或配偶签署意向文书，以免在后续的交易过程中下家本人以“不知情”为由，终止或者临时跳价。如果下家确实无法本人进行交易，应当办有公证处的委托手续，全程由受托人来办理房屋过户交易的全部手续，公证文书也应当验看原件，以免造假。

第二个确认，买家对看中的房源，要确认房屋是否有权利限制，比如抵押，或者司法限制。下家要搞清楚上家的房子究竟有没有抵押，有多少抵押，多少种类的抵押。通常的抵押，包括房贷的银行抵押，其他的借贷抵押，这些抵押都是办理了他证，需要在过户前还清并解除抵押的。司法限制也是需要下家搞清楚的，房子是否涉及诉讼保全、是否被法院查封执行，都是与正常交易息息相关的重要问题。一个验证是指，房屋权利信息的验证。很多下家，只是听中介介绍，或草草看一眼房产证复印件，就算完成了房屋产权的确认，这是不对的！产权证的记载内容，未必是最新、最有效的信息。产权证书是可以作废挂失的，一前一后两本，也许记载的内容、权利人都完全不同。应要求中介机构对推荐的房源进行产调——到房屋交易中心查询并调取房屋的土地信息、产权信息以及抵押限制信息等等，并由下家验看原件。产调信息原件中，列有房产的权利人、抵押及司法限制等问题的最新情况，并盖有房屋交易中心印章以及查阅时间。另一个验证是指，房屋居住情况验证。作为购房自住的下家，对所购房屋的使用居住，要做到心中有数。在看房时对房屋内的实际居住人要进行一定了解，确认他们是否能够如约搬离；在选定房屋之前，下家也要到房屋所在的派出所对户籍情况进行相关的了解，不能单凭中介或者上家提供的户口簿来判断房屋内的在册人口，以免出现空挂户口难以迁出的情况。

两个陪同，是指有抵押的情况下，下家最好亲自陪同上家办理提前还贷，做到专款专用，防止挪用；有司法限制的情况下，下家要陪同上家与相关司法机构，例如审理法庭或者执行法官进行全面沟通，必要时房款直接支付进法院代管账户，以免出现纰漏。

回顾我们所经手的案例，大多数买家在购房当中，都是盲目相信中介所言，真的遇到中介不如实介绍房源的情况下，又很难举证中介的描述有问题，存在欺诈可能。往往中介都是一口咬定，当初就跟下家交代清楚了，下家是明知而购买的，为了逃脱下家和法律的追责。对此，严嫣建议应当规范房屋中介行为，完善相关法律法规，或者以行业规范的形式作出规定，固定房源推荐流程及文件格式。