购房者发现新增条款 法院：开发商没错也要退定金

房地产业火热，买卖双方时常会因合同问题产生纠纷。如何在签订购房合同时避免被忽悠、遇到纠纷如何有效解决一直都是热点话题。12月27日，重庆市第一中级人民法院召开新闻发布会，针对一中院及辖区基层法院商品房买卖合同纠纷案件办理情况进行介绍，并为购房者可能遇到的风险提供对策建议。

签了认购书 对正式合同有分歧 消费者拿回定金

2013年10月2日，尹某看上了天氏公司开发的一套住房，并通过银行转账方式向被告支付定金20000元。十余天后，尹某来到售房部签订认购协议书。

不过，尹某后来在签订商品房买卖合同时，发现合同和合同补充协议中加入了许多不平等、不公平以及违法的条款，要求房产商进行修改，但被无视。2015年5月15日，尹某一纸诉状，请求依法解除双方签订的《商品房认购协议书》房产商双倍返还定金4万元并承担本案诉讼费用。

被告认为认购协议书是双方真实意思的表现，应该予以履行，原告没有尽到适当的注意义务，在签订合同之后才要求修改合同，不应得到支持。

一审法院审理认为，原告签订认购协议书，准备签订正式的商品房买卖合同时，因合同违约金、逾期办证等具体条款与被告出现较大分歧，原告积极与被告协商但双方未能协商一致。法院支持原告要求解除认购协议书，并支持商品房买卖合同未能订立的事由不可归责于双方，被告依法应将20000元定金返还原告。

被告上诉后，市一中院在二审查明的事实与一审一致，故驳回上诉，维持原判。

近四年来，一中院审理的商品房买卖合同纠纷二审案件数量从2013年的968件，上升到2014年的2439件，随后下降至2015年的1691件，2016年截至目前降至875件。

案件出现减少，案件争议焦点的类型开始呈现多样化态势。据了解，以往该类案件争议主要围绕逾期交房违约金、逾期办证违约金展开。而在今年受理的案件中，新类型争议愈加凸显。

法官表示，纵观商品房买卖合同案件，纠纷发生集中体现为五类原因，针对存在的风险点，购房者应注意四个方面的问题。

纠纷发生有五类原因

第一，开发商延期交付房屋。开发商因故导致停工或拖延，未能按期交付。购房人起诉要求开发商支付逾期违约金，或要求开发商交付房屋并赔偿无法按期交房的损失，或确认合同无效返还购房款等。

第二，开发商未履行或未及时履行协助义务。开发商交房后，因土地使用手续不合法、未通过验收等原因，致使购房人不能如期取得房产证。购房人起诉要求开发商承担违约责任，办理房屋权属证书并支付违约金。

第三，开发商对房屋的配套设施宣传不实。开发商交房后，配套设施与广告宣传相距甚远，购房人起诉要求开发商承担违约责任，请求解除合同，承担赔偿责任。

第四，房价起伏、政策变化导致购房者中途违约。签订合同到实际履行往往需要一段时间，当交易价格下跌时，部分以投资为目的的购房者不愿继续履行合同。

第五，购房者因房屋质量瑕疵提起诉讼。商品房存在渗漏、空鼓、裂缝等质量瑕疵，购房者可要求开发商履行修复义务，但部分购房者提出超出合同约定的整改要求或过高的损失赔偿金额，往往不能与开发商达成一致。

购房牢记四个要点

针对存在的风险点，市一中院建议买房者应注意四个方面的问题。

第一，认真审查买卖合同条款以及相关的补充协议。尤其是涉及到交房条件、交房时间、办证时间、支付违约金的条件等重要条款。

第二，在起诉请求开发商承担质量整改责任时，一定要完成接房手续，并依据买卖合同条款提出整改意见。否则，将面临诉讼请求被驳回的败诉风险。

第三，尽量保留与开发商在交接房、验房、因房屋存在质量问题等进行交涉时的书面证据材料，这些材料在诉讼中对购房者完成举证义务将起到一定作用。

第四，购房者在购房前应对房地产市场进行初步的预估和判断，并提前了解相关政策规定、首付比例及个人征信情况，避免房价波动或政策调控导致不能履行合同义务。

房屋存在质量问题 合同未约定内容不受支持

2013年4月24日，曾某某与兴氏公司签订商品房买卖合同，约定兴氏公司应在2014年11月30日前将预售房交付使用。如果逾期，将承担已付房价款万分之四的违约金。此外，双方就房屋装修的细节问题写入合同，如有违约，双方应承担各自的责任。

2014年11月29日，曾某某在收到接房通知书后验房，却发现房屋存在六个方面的问题，其中包括负一层的排风管道、梯步及客卫生间窗户、热水器安装在厨房内等问题。此后，兴氏公司对相关问题进行了整改，但未达到曾某某的要求。

曾某某起诉后，要求兴氏公司赔偿原告损失397347.9元，其中包括维修整改导致逾期交房的违约责任金202347.9元。

一审法院认为，对于原告提出的负一层的排风管道、梯步、客卫生间窗户及热水器的安装问题，双方并无合同依据，故对原告要求“不整改应支付整改费用”的请求不予支持。而对于逾期交房违约金，由于被告交付的房屋符合法律规定的交付条件，房屋存在问题需要整改，是房屋质量保修的范围，不属于逾期交房，故不予支持。

曾某某对判决不服上诉至市一中院，市一中院在二审查明的事实与一审一致，故驳回上诉，维持原判。