2020年的疫情，你只看到了危机，万科融创碧桂园却抓住了这次发展机遇

疫情的冲击，让原本就压力山大的地产行业更是雪上加霜。

据人民法院的公告，截3月23日，已有98家房地产公司宣告破产。“活下去”成为很多房企今年的最大目标。

与此同时，碧桂园、融创、中海等房企却依然对市场保持“谨慎乐观”态度。这不仅是对于住宅市场研判，也是对于新机遇的预见。万科集团董事会主席郁亮在2019 年报业绩推介会上就表示，“每一次在危机过后都能获得一些发展机会……不能只看到危，也要看到机”。旭辉控股执行董事兼总裁林峰也表示，有危就有机也是规律……大家日子都很困难时就是机。

面对黑天鹅冲击，房企大佬都看到哪些机会？房企该向哪找发力点？

疫情促进改善需求

主打健康智能的改善产品将崛起

宅在家的这段时间，全民进行了一次住宅的集中式体验，对房子的好坏有了更深刻的认知。

塞拉维发起的《助家战“疫”大调查》显示，仅20%的人对居家环境感到满意，56%的客户认为换房才能改善现状。对提升居住环境的渴望，催生了一批改善购房需求。调研中，有52%的客户表示疫情后有购房的计划，其中改善置业占到34%。

对于居住空间的改善需求，也都比较一致。户型通透、社区容积率成为重点关注的指标；室内空间要求功能更多元化，场景更丰富；新风系统、人脸识别等科技元素成为改善房必选项……

明源君在此前曾说过，经此一疫，部分刚需客群将升级为改善客群，只要能力够得上，他们会第一时间选择换房。也就是说，市场上的改善需求比重增加。擅长做改善产品、度假产品，同时拥有强大研发能力，能快速完成产品升级迭代的房企，有机会抢占更多市场份额。

而需求端的变化，也推动了产品的升级迭代。这段时间，市面上也涌现出一大批的健康住宅、科技住宅。

其实，这类产品并非新概念。在此之前，金茂、朗诗、当代等就都有主打绿色、健康、智能的产品系。不过，这更多的是一种差异化产品战略，只占一个小赛道。而这一次，在疫情推动下，这类产品或许迎来集体崛起的机会。那些原本就具备健康科技产品基础，且具有一定品牌影响力和客户基础的房企，将从中受益。

物业服务受到空前重视

物管公司或将迎来风口期

疫情对很多业务的影响都偏负面，物业管理则恰恰相反。这一观点基本已在业内达成共识。世茂许世坛就认为，疫情对投资性物业如商业和酒店有大的影响，对物业反而有好处。

疫情对物业的正面影响，主要体现为三个方面。

疫情让人们深切体会到了，好物业与差物业之间的区别。

①物业受到空前关注，好物业能为项目加分

网上有句话，“好的物业能救命，差的物业要命。”侧面反映出了物业服务在人们心目中的分量。经过这次危机，客户买房不仅看房子本身，也会非常关注物业服务水平。

相比过去，业主对于物业费的抗性有所下降，利好那些中高端物业管理公司。近期，明源君两个朋友所在小区就都在闹着要换物业，业主宁愿多花点钱买服务，也不愿意继续忍受糟糕的物业管理。

物业服务的价值凸显。一方面，好物业成为项目一个卖点，有助于项目销售和溢价；另一方面，利用物业服务打造口碑，长期来看将促进客户老带新。布局了物业板块的房企，其前端销售和后端运营形将形成良性循环。

②疫情加速增值服务发展，为物管公司培养新增长极

经过这次疫情，业主对物业增值服务的接受度也在提高。比如疫情期间，物业提供家庭消毒服务，组织线上团购服务等，都得到业主的认可。以碧桂园为例，今年一二月份，碧桂园社区团购业务较去年同期增长了3倍。增值服务培养起来之后，将进一步拓宽物管的利润增长空间。

③实力房企有望借助这一轮危机，快速扩大物管规模

疫情加速了行业洗牌，一些企业陷入经营困境。而手中有粮的房企有机会通过收并购快速做大物业板块的蛋糕。

疫情过后，随着物业业务增长加速，物业板块在房企里面的比重也会同步上升。未来几年可能会有更多物业获得独立上市的机会。比如世茂就在业绩会上透露，2019年物业营收25亿，2020年目标为50亿元。未来2-3年酒店、物业会有上市计划，其中物业会更快。

中小房企普遍现金流紧张

行业内收并购的机会增加

收并购的机会同样出现在开发领域。

据统计，截3月23日，已有98家房地产公司宣告破产。现存的很多中小房企现金流捉襟见肘，为了活下去，只能甩卖资产断臂求生。这或将催生新大的并购潮。

另一个重要信息是，今年境内外的金融政策整体比较宽松，降准降息等政策充裕了货币流动性。虽然政策主要面向实体经济，地产行业也会间接受到利好。今年以来，房企在境内外融资成本都在降低，旭辉就表示，今年有机会能将融资成本控制在6%以内。

这段时间以来，一些房企在收并购上斩获不少。亿翰智库统计，一季度恒大、万科、融创都完成了10宗以上的项目收并购，碧桂园、华润置地等也在积极推动收并购。

不过，这并不意味着可以任性买买买。

事实上，由于大环境不确定性增加，许多房企变得非常谨慎，对收并购的标准也更严格。就连“并购王”融创都表示，今年并购的机会远远超过以往任何一年，但优质的并购标的机会并不多。据媒体报道，疫情期间，孙宏斌调研了几个项目，由于算不过来账最后都放弃了。旭辉在2019年度业绩会上也表示，从年初到现在，接待了蛮多要求被收并购的企业，但是评估过后还没有符合标准的，所以还没有成功收购案例。

对于现阶段的收并购，有三件事显得特别重要：一，选对时间地点；二，算对账；三，选好标的物。

今年一二三四线都各有各的风险，一二线风险在于地价贵，三四线在于行情差。融创中国董事会主席孙宏斌认为，如果标的陷入流动性困难，但在手项目地价贵、布局下沉至三四线、或者持有比例太重，算下来都会亏钱。

御风资本董事长冯仑近期在八点地产学院的分享中提到，买公司不如买资产。今年下半年会有很多项目主动寻找买家，不仅价格有优势，而且很多可能是招拍挂净地，项目层面的机会会比较多。

同行优化缩编

正是网罗人才的好机会

去年以来，“降本增效”几乎成了行业的共同的口头禅。随之而来的，是一系列的组织架构调整，人员优化。

屋漏偏逢连夜雨。

今年，在疫情这一黑天鹅的冲击下，行业优化缩编的消息更是满天飞。据明源君上个月统计，超过1/3的百强房企都有精简人员的动作。

与此同时，明源君也提到，一些巨头还在大肆招人。（详见：1/3的地产百强在精简人员，这些巨头却在高薪挖人！）

为啥？

因为这个时候招人难度会大大降低，不仅容易抢到优秀人才，用人成本也会降低。

行情好的时候，行业人才需求旺盛，求职者往往待价而沽。招聘单位要付出更高代价才能招到理想人选。一不小心，招来的人还可能被别人挖墙脚。

而当下，候选人整体增多，招聘方有了更多选择余地，可以优中择优；如果愿意给出优越待遇，挖到优秀人才的概率比以前要大得多。

一位房企以前可能抢不到好的人才，现在则有机会扩充人才库，或者进行人才结构升级优化，为下一轮的增长储备能量。

小结

2003年非典，四五百阿里人隔离在家，阿里巴巴的商机却创下了历史最高纪录，TOC业务淘宝网也在湖畔花园横空出世。

虽然不能说非典成就了阿里巴巴和淘宝，但这场危机绝对成为阿里的一个拐点。就像丘吉尔说的,永远不要浪费一场危机。每一次危机的背后都隐藏着新的机会，就看你能不能抓得住。